Bulan lalu membawa kabar baik bagi calon pembeli rumah yang waspada terhadap tingginya suku bunga hipotek: Federal Reserve, bank sentral AS, memangkas suku bunga pinjaman utama sebesar 0,5% pada pertengahan September dalam upaya untuk mengekang inflasi dan menstabilkan perekonomian AS. Pemotongan suku bunga dan dampak lanjutannya akan menurunkan biaya pembelian rumah.
Mengapa suku bunga hipotek yang lebih rendah penting?
Alex Bokich, konsultan hipotek senior di Wintrust Mortgage di pinggiran barat, menjelaskan bahwa semakin rendah suku bunga, semakin banyak orang mampu membeli rumah.
Rasio utang terhadap pendapatan pembeli dapat menjadi faktor penentu dalam memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek, kata Bokic. Pembayaran hutang—termasuk hipotek, hutang kartu kredit, pembayaran pinjaman mobil, dll.—tidak boleh melebihi setengah dari pendapatan pembeli. Umumnya, pembeli tidak berhak atas jumlah hipotek di atas ambang batas 50%.
“Jika (suku bunga) turun sekitar setengah poin persentase, jutaan orang baru akan mempunyai kesempatan untuk membeli properti,” kata Bokic.
Mengapa The Fed mengendalikan suku bunga?
The Fed mempunyai dua tanggung jawab utama: meningkatkan lapangan kerja penuh dan menstabilkan harga.
Penetapan suku bunga adalah salah satu alat yang digunakan The Fed untuk menstabilkan perekonomian dan memenuhi apa yang disebut dengan “mandat ganda”. Meskipun tidak mempunyai kewenangan untuk menetapkan suku bunga hipotek secara langsung, pemotongan suku bunga federal jangka pendek mengirimkan sinyal kepada pemberi pinjaman lain dan negara secara keseluruhan tentang keadaan perekonomian. Hal ini berdampak pada pemberi pinjaman hipotek, yang cenderung merespons dengan menurunkan suku bunga.
Presiden Fed Chicago Goolsby mengatakan pada konferensi pers bahwa keputusan tersebut menandai kembalinya The Fed ke “mode misi ganda yang normal, di mana kita memperhatikan lapangan kerja dan inflasi.” Dia membandingkan situasi ini dengan satu setengah tahun terakhir, di mana The Fed “telah memberikan prioritas khusus untuk memerangi inflasi — dan kita harus melakukan hal itu.”
Berapa banyak uang yang dapat dihemat oleh penurunan suku bunga?
Saat ini, tingkat bunga rata-rata hipotek tetap 30 tahun adalah sekitar 6,2%, dibandingkan dengan tingkat rata-rata hampir 8% pada tahun lalu. Pembeli yang tahun lalu tidak memenuhi syarat untuk meminjam cukup uang untuk membeli rumah di lingkungan mereka mungkin memenuhi syarat hari ini.
Dengan kata lain: Menurut kalkulator keterjangkauan hipotek online Fannie Mae, rumah tangga bebas utang yang berpenghasilan $60.000 per tahun secara teoritis dapat memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek dengan suku bunga tetap selama 30 tahun sebesar $181.443 dengan bunga 8 persen. Keluarga yang sama akan memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek sebesar $211,115 dengan tingkat bunga 6,2%, selisihnya hampir $30,000. Untuk lebih jelasnya, suku bunga hipotek telah turun hampir sepanjang tahun 2024 sebelum The Fed menurunkan suku bunga. Itu karena faktor ekonomi lain, seperti lapangan kerja, juga mempengaruhi suku bunga hipotek.
Misalnya saja, ketika angka pengangguran meningkat pada bulan Agustus, beberapa ekonom memandang hal ini sebagai pertanda bahwa perekonomian menunjukkan tanda-tanda kesulitan dan The Fed harus menurunkan suku bunganya. Akibatnya, pemberi pinjaman telah menurunkan suku bunga hipotek untuk mengantisipasi penurunan suku bunga dari The Fed, kata Bokich dari Wintrust Mortgage.
Jika The Fed terus memangkas suku bunga – yang diperkirakan oleh banyak ekonom dan Bokich akan terjadi akhir tahun ini – suku bunga hipotek bisa turun lebih jauh lagi.
Saya sudah menjadi pemilik rumah, tetapi suku bunga hipotek saya tinggi. Apakah sekarang saat yang tepat untuk melakukan pembiayaan kembali?
Biasanya, ketika suku bunga naik untuk sementara waktu dan kemudian mulai turun, masuk akal bagi peminjam untuk melakukan pembiayaan kembali.
Namun refinancing memiliki biaya tetap, jadi masuk akal jika biayanya tidak melebihi potensi penghematan, kata Bokich.
“Misalnya, biaya penutupan adalah $2.000. Apakah Anda bersedia mengeluarkan $2.000 dan menghemat $20 sebulan? Tidak, itu penghematan yang terlalu sedikit,” kata Bokic. “Maukah Anda membelanjakan $2.000 untuk menghemat $500 sebulan? Jawabannya adalah ya, karena Anda akan mencapai titik impas dalam empat bulan.
Selain itu, Bokich mengatakan waktu yang “tepat” bergantung pada situasi spesifik masing-masing pemilik rumah. Dalam beberapa kasus, menunggu untuk melihat seberapa rendah suku bunga adalah langkah yang tepat. Bagi yang lain, mungkin masuk akal untuk melakukan pembiayaan kembali beberapa kali.
“Sekarang kamu refinancing, coba tebak? Empat atau lima bulan kemudian, kalau (suku bunga) turun, kamu bisa refinancing lagi. Kenapa tidak?”
Relevan
